Насколько велик рынок
За 2025 год финансовую отчётность сдали 4 558 фирм, которые работают с недвижимостью: в них было занято 13 282 человека, а выручка от продаж составила 10,7 млрд леев. Годом раньше таких фирм было 4 277, а продажи выросли с 8,5 млрд. Почти 1 200 из них не показали за 2025 год ни одной продажи.
Спрос создаёт строительство. В 2025 году введено в эксплуатацию 7 500 новых квартир против 4 800 в 2024-м, общей площадью 625 700 квадратных метров. Больше двух третей этой площади, 435 500 квадратных метров, приходится на Кишинёв, а в 2024 году там было 223 500. Каждую из этих квартир продают, её можно оценить, сдать в аренду, а дому, в котором она находится, нужно управление.
Закон об агентах по недвижимости: сертификат, реестр и договор
Закон № 40/2026 о деятельности агентов по недвижимости с 23 января 2027 года распространяется на всех, кто занимается посредничеством в сделках с недвижимостью, — и на физических, и на юридических лиц. Он разделяет две роли. Агент по недвижимости — это человек, сертифицированное физическое лицо. Агентство недвижимости — это фирма, ООО или индивидуальное предприятие, которая работает через сертифицированных агентов. Регулирует отрасль, выдаёт сертификаты и ведёт реестр Агентство геодезии, картографии и кадастра.
У агента — сертификат, агентство подаёт уведомление
Для сертификата агента по недвижимости нужны высшее или профессионально-техническое образование и сертификат о профессиональной компетенции, который вы получаете после программы начальной профессиональной подготовки в сфере посредничества с недвижимостью в аккредитованном учреждении. Решение принимают в течение пяти рабочих дней после подачи полного пакета документов. Сертификат бесплатный, действует пять лет и продлевается, если агент подтвердит, что прошёл непрерывную профессиональную подготовку. Его номер можно указывать в объявлениях и в переписке, а модуль «Агенты по недвижимости» открыт для всех, так что клиент в любой момент может проверить, есть ли сертификат у агента, с которым он говорит.
Агентство недвижимости, в свою очередь, в электронном виде уведомляет Агентство геодезии, картографии и кадастра и передаёт список агентов, которые на него работают. Агенты могут быть в штате по трудовому договору или работать по договору оказания услуг, но сертификат должен быть у каждого. Когда кто-то уходит, приходит новый агент или истекает срок сертификата, данные в модуле обновляют в течение пяти рабочих дней. За своих агентов отвечает агентство.
Договор: письменный, не дольше 12 месяцев, эксклюзивность — не дольше шести
Посреднический договор заключается в письменной форме, иначе он ничтожен. Закон определяет его минимальное содержание: стороны, услуги, объект недвижимости, срок, вознаграждение и порядок оплаты, права и обязанности, прекращение договора и разрешение споров. Максимальный срок — 12 месяцев. Эксклюзивность, если она предусмотрена, не может длиться больше шести месяцев. У неустоек в договоре тоже есть потолок: 0,1% в день и не более 10% стоимости договора.
До подписания агент бесплатно сообщает клиенту преддоговорную информацию. Если он представляет обе стороны одной и той же сделки, ему нужно письменное согласие обеих. А если договор прекращается без сделки по причинам, которые от клиента не зависят, агент возвращает ту часть вознаграждения, которая приходится на неоказанные услуги.
О каждом договоре — отчёт
Агент отчитывается о каждом посредническом договоре в течение 15 рабочих дней через модуль «Агенты по недвижимости»: объект с кадастровым номером, стороны, стоимость и полученная комиссия. Договоры хранятся не менее шести лет. За отсутствие письменного договора фирму штрафуют на сумму от 300 до 600 условных единиц, то есть от 15 000 до 30 000 леев, а за пропущенный отчёт — на 100–200 условных единиц, тоже фирму.
У тех, кто уже занимался посредничеством, когда закон вступил в силу, есть 12 месяцев, до 23 января 2028 года, чтобы получить сертификат о профессиональной подготовке и сертификат агента. Договоры, заключённые до 23 января 2027 года, исполняются по прежним правилам.
Комиссия агента: что говорит Гражданский кодекс
Основные правила о комиссии записаны не в новом законе, а в Гражданском кодексе, и они строже, чем думают многие агенты. Комиссия причитается, только если сделка заключена благодаря агенту. Если сделка зависит от условия, например от одобрения кредита, комиссию можно требовать лишь после того, как условие наступило. Аванс в счёт комиссии запрещён, а пункт договора, который бы его разрешал, ничтожен.
Агент не получает комиссию, если недвижимость принадлежит ему самому. При аренде жилья он ничего не может требовать ни за простое продление уже действующего договора аренды, ни за жильё, которым сам управляет. Исключение — жильё, которое сдают туристам: на него эти правила не распространяются.
Отмывание денег: агентство — отчётная единица
Агенты по недвижимости входят в перечень отчётных единиц по закону о предупреждении и борьбе с отмыванием денег, и надзор за ними ведёт Служба по предупреждению и борьбе с отмыванием денег. При аренде обязательства распространяются только на сделки с месячной арендной платой свыше 200 000 леев. Для продажи закон никакого порога не устанавливает.
На практике агентство идентифицирует клиентов и выгодоприобретающих собственников и оценивает риски в своей сфере деятельности. Оценку оформляют отчётом: его утверждает назначенное лицо из руководства, а обновляют ежегодно. Кроме того, у агентства должна быть внутренняя программа с письменными процедурами и назначенными ответственными. О сделках с наличными на сумму от 200 000 леев — одной операцией или несколькими связанными в течение месяца — сообщают до 5-го числа следующего месяца. Данные хранятся пять лет.
С 13 августа 2026 года тем, кто отвечает за соблюдение этих требований, нужен ещё и сертификат об обучении в этой области, который нужно продлевать не реже раза в три года. Если его нет, у фирмы есть не более трёх месяцев, чтобы это исправить.
Оценщик подписывает, фирма отвечает
Оценка недвижимости относится к тому же классу CAEM, что и посредничество, — 68.31, но работает по другому закону. Работу выполняет предприятие по оценке по договору. Отчёт об оценке обязателен: его подписывают и сертифицированный оценщик, и руководитель фирмы, к нему прилагается копия сертификата оценщика, а хранится он пять лет. Если отчёт сфальсифицирован или оценщик не был независим, ущерб возмещает фирма. Страхование ответственности обязательно, только если его предусматривает договор.
Оценщики раз в квартал передают через фирму цены из отчётов в автоматизированную информационную систему «Реестр цен» Агентства геодезии, картографии и кадастра. В той же системе будет работать модуль агентов по недвижимости, так что с 2027 года посредничество и оценка окажутся в ведении одного органа.
Оценка ценных бумаг — другая профессия: ею занимается только юридическое лицо, зарегистрированное в Национальной комиссии по финансовому рынку, причём оценщик должен иметь квалификацию, подтверждённую этой комиссией.
Управление многоквартирными домами
Закон о кондоминиуме позволяет ассоциации собственников нанять для управления домом компанию. Если так решит общее собрание, компания может выполнять и функции администратора ассоциации, но тогда её сотрудника нельзя назначить администратором. В жилых домах условия договора, которые ставят ассоциацию или собственников в невыгодное положение, ничтожны.
Если договор не предусматривает иного, у компании длинный список обязанностей: она следит за техническим состоянием дома и сообщает о срочных работах, составляет годовой и долгосрочный план обслуживания и ремонта, организует работы и контролирует их, ведёт бухгалтерию ассоциации и готовит её финансовую отчётность, отслеживает задолженность собственников, заключает договоры на коммунальные услуги и рассматривает обращения. Все документы компания передаёт не позднее чем за три дня до окончания договора.
Для новой компании один из способов выйти на рынок — конкурс, который проводит примэрия. Если у ассоциации больше месяца нет администратора, любой собственник может попросить примара назначить управляющую компанию по конкурсу и заключить договор от имени ассоциации.
Какую форму выбрать
Для посредничества — ООО или индивидуальное предприятие. Закон об агентах по недвижимости допускает обе формы для агентств, а агенты работают через них, с сертификатом на своё имя. Для оценки закон допускает и физическое лицо, зарегистрированное как предприниматель, но отчёт об оценке требует печати и подписи руководителя предприятия по оценке. Для аренды, управления и продажи — ООО, ради ограниченной ответственности.
Независимый предприниматель здесь не вариант: ни одного класса из раздела 68 нет в перечне видов деятельности, открытых для этого режима. Для физического лица, которое сдаёт квартиру, не будучи предпринимателем, действует отдельный режим — налог 7% от месячной арендной платы. Он описан на странице о гостиницах и размещении. Если фирма строит, чтобы продать, правила для девелопера — на странице о строительной фирме.
Выбор кодов CAEM, учредительный документ, подачу документов в Агентство государственных услуг и открытие банковского счёта мы берём на себя. Для агентства недвижимости мы также готовим уведомление в Агентство геодезии, картографии и кадастра и документы, которых требует закон об отмывании денег: отчёт об оценке рисков, внутреннюю программу и процедуры отчётности. Бухгалтерию фирмы можем вести с первого месяца. Что входит в каждую услугу, смотрите на странице корпоративных услуг.
