Cât de mare este piața
Pentru 2025 au depus situații financiare 4 558 de firme din tranzacțiile imobiliare, cu 13 282 de salariați și venituri din vânzări de 10,7 miliarde de lei. Cu un an înainte erau 4 277 de firme, iar vânzările au crescut de la 8,5 miliarde. Aproape 1 200 dintre ele nu au raportat nicio vânzare în 2025.
Cererea vine din construcții. În 2025 s-au dat în folosință 7 500 de locuințe noi, față de 4 800 în 2024, cu o suprafață totală de 625 700 de metri pătrați. Peste două treimi din această suprafață, 435 500 de metri pătrați, sunt în Chișinău, iar în 2024 erau 223 500. Fiecare dintre aceste locuințe se vinde, se poate evalua, se poate da în chirie, iar blocul în care se află are nevoie de administrare.
Legea agenților imobiliari: certificatul, registrul și contractul
Legea nr. 40/2026 privind activitatea agenților imobiliari se aplică de la 23 ianuarie 2027 oricui intermediază tranzacții imobiliare, persoană fizică sau juridică. Ea desparte două roluri. Agentul imobiliar este omul, o persoană fizică certificată. Agenția imobiliară este firma, SRL sau întreprindere individuală, care lucrează prin agenți certificați. Reglementează, certifică și ține registrul Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru.
Agentul are certificat, agenția notifică
Pentru certificatul de agent imobiliar ai nevoie de studii superioare sau profesionale tehnice și de un certificat de competență profesională, pe care îl obții după un program de formare inițială în intermedierea imobiliară, la o instituție acreditată. Agenția decide în cinci zile lucrătoare de la dosarul complet. Certificatul este gratuit, valabil cinci ani, și se prelungește cu dovada unei formări continue. Numărul lui poate apărea în anunțuri și în corespondență, iar modulul „Agenți imobiliari” este public, deci clientul poate verifica oricând dacă agentul cu care vorbește este certificat.
Agenția, la rândul ei, notifică electronic Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru și trimite lista agenților care lucrează pentru ea. Agenții pot fi angajați cu contract de muncă sau pot lucra cu contract de prestări servicii, dar trebuie să fie certificați. Când pleacă unul, vine altul sau expiră un certificat, datele din modul se actualizează în cinci zile lucrătoare. Agenția răspunde pentru agenții săi.
Contractul: scris, cel mult 12 luni, exclusivitate de cel mult șase
Contractul de intermediere se încheie în scris, altfel este nul. Legea îi fixează conținutul minim: părțile, serviciile, imobilul, durata, remunerația și modul de plată, drepturile și obligațiile, încetarea și soluționarea litigiilor. Durata maximă este de 12 luni. Exclusivitatea, dacă există, nu poate depăși șase luni. Penalitățile din contract au și ele un plafon: 0,1% pe zi și cel mult 10% din valoarea contractului.
Înainte de semnare, agentul îi dă clientului gratuit informațiile precontractuale. Dacă reprezintă ambele părți ale aceleiași tranzacții, are nevoie de acordul scris al amândurora. Iar dacă contractul se încheie fără tranzacție din motive care nu țin de client, agentul restituie partea din remunerație care corespunde serviciilor neprestate.
Fiecare contract se raportează
Agentul raportează fiecare contract de intermediere în 15 zile lucrătoare, prin modulul „Agenți imobiliari”: imobilul, cu numărul cadastral, părțile, valoarea și comisionul încasat. Contractele se păstrează cel puțin șase ani. Lipsa contractului scris se sancționează cu amendă de la 300 la 600 de unități convenționale pentru firmă, adică între 15 000 și 30 000 de lei, iar raportarea omisă cu 100–200 de unități convenționale, tot pentru firmă.
Cine intermedia deja la intrarea în vigoare a legii are la dispoziție 12 luni, până la 23 ianuarie 2028, să obțină certificatul de formare și certificatul de agent. Contractele începute înainte de 23 ianuarie 2027 se termină după regulile vechi.
Comisionul, după Codul civil
Regulile de bază ale comisionului nu sunt în legea nouă, ci în Codul civil, și sunt mai stricte decât cred mulți agenți. Comisionul se datorează doar dacă tranzacția s-a încheiat datorită agentului. Dacă tranzacția depinde de o condiție, de pildă de aprobarea creditului, comisionul se cere abia când condiția se îndeplinește. Avansul din comision este interzis, iar o clauză care l-ar permite este nulă.
Agentul nu primește comision dacă imobilul îi aparține lui. La închirierea locuințelor, nu poate cere nimic pentru simpla prelungire a unui contract de închiriere existent și nici pentru o locuință pe care o administrează chiar el. Excepția sunt locuințele închiriate turiștilor, pentru care aceste reguli nu se aplică.
Spălarea banilor: agenția este entitate raportoare
Agenții imobiliari sunt pe lista entităților raportoare din legea privind prevenirea spălării banilor, cu supraveghere din partea Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor. La închiriere, obligațiile se aplică doar tranzacțiilor cu o chirie lunară de peste 200 000 de lei. La vânzare, legea nu fixează niciun prag.
Concret, agenția își identifică clienții și beneficiarii efectivi, face o evaluare a riscurilor în propriul domeniu de activitate, consemnată într-un raport aprobat de persoana desemnată din conducere și actualizat anual, și are un program intern cu proceduri scrise și cu oamenii responsabili numiți. Tranzacțiile în numerar de 200 000 de lei sau mai mult, într-o operațiune sau în mai multe legate între ele într-o lună, se raportează până la data de 5 a lunii următoare. Datele se păstrează cinci ani.
Din 13 august 2026, persoanele care răspund de conformitate au nevoie și de un certificat de instruire în domeniu, reînnoit cel puțin o dată la trei ani. Dacă lipsește, firma primește cel mult trei luni ca să se conformeze.
Evaluatorul semnează, firma răspunde
Evaluarea imobiliară stă în aceeași clasă CAEM cu intermedierea, 68.31, dar funcționează după altă lege. Lucrarea o face întreprinderea de evaluare, pe bază de contract. Raportul de evaluare este obligatoriu, îl semnează atât evaluatorul certificat, cât și conducătorul firmei, are atașată copia certificatului evaluatorului și se păstrează cinci ani. Dacă raportul este falsificat sau evaluatorul nu a fost independent, firma repară prejudiciul. Asigurarea de răspundere este obligatorie doar dacă o prevede contractul.
Evaluatorii raportează trimestrial, prin firmă, prețurile din rapoarte în Registrul prețurilor bunurilor imobile al Agenției Geodezie, Cartografie și Cadastru. Același sistem va găzdui modulul agenților imobiliari, așa că intermedierea și evaluarea ajung, din 2027, sub aceeași autoritate.
Evaluarea valorilor mobiliare este o altă meserie: o face doar o persoană juridică înregistrată la Comisia Națională a Pieței Financiare, cu un evaluator calificat de aceasta.
Administrarea blocurilor
Legea condominiului permite asociației de proprietari să contracteze administrarea de la o firmă. Dacă adunarea generală o hotărăște, firma poate îndeplini și funcția de administrator al asociației, dar atunci un salariat al ei nu poate fi desemnat administrator. Clauzele din contract care dezavantajează asociația sau proprietarii sunt nule în blocurile de locuințe.
Dacă contractul nu spune altceva, firma are o listă lungă de obligații: monitorizează starea tehnică a blocului și anunță intervențiile urgente, face planul anual și pe termen lung de întreținere și reparații, organizează și controlează lucrările, ține contabilitatea asociației și îi pregătește situațiile financiare, urmărește datoriile proprietarilor, încheie contractele de utilități și examinează petițiile. La sfârșitul contractului, predă toate documentele cu cel puțin trei zile înainte.
Pentru o firmă nouă, o cale de intrare este concursul organizat de primărie. Dacă o asociație nu are administrator mai mult de o lună, orice proprietar poate cere primarului să desemneze un gestionar prin concurs și să încheie contractul în numele asociației.
Pentru intermediere, SRL sau întreprindere individuală. Legea agenților imobiliari le permite pe amândouă ca agenții, iar agenții lucrează prin ele, cu certificatul pe numele lor. Pentru evaluare, legea acceptă și persoana fizică înregistrată ca întreprinzător, dar raportul de evaluare cere ștampila și semnătura conducătorului unei întreprinderi de evaluare. Pentru închiriere, administrare și vânzare, SRL-ul, pentru răspunderea limitată.
Antreprenorul independent nu este o variantă: nicio clasă din diviziunea 68 nu figurează în lista activităților lui. Persoana fizică ce dă în chirie un apartament fără să fie întreprinzător are un regim separat, cu impozit de 7% din chiria lunară, descris pe pagina despre hoteluri și cazare. Dacă firma construiește ca să vândă, regulile dezvoltatorului sunt pe pagina despre firma de construcții.
Alegerea codurilor CAEM, actul de constituire, depunerea dosarului la Agenția Servicii Publice și deschiderea contului bancar le facem noi. Pentru o agenție imobiliară, pregătim și notificarea către Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru și documentele cerute de legea spălării banilor: raportul de evaluare a riscurilor, programul intern și procedurile de raportare. Contabilitatea firmei o putem prelua din prima lună. Ce include fiecare serviciu găsești pe pagina de servicii corporative.
