Наскільки великий ринок
За 2025 рік фінансову звітність подали 4 558 компаній, що працюють з нерухомістю, у яких було 13 282 працівники, а дохід від продажів становив 10,7 млрд леїв. Роком раніше таких компаній було 4 277, а продажі зросли з 8,5 млрд. Майже 1 200 з них не задекларували у 2025 році жодних продажів.
Попит створює будівництво. У 2025 році збудували 7 500 нових помешкань загальною площею 625 700 квадратних метрів, тоді як у 2024 році — 4 800. Понад дві третини цієї площі, 435 500 квадратних метрів, припадає на Кишинів, тоді як у 2024 році там було 223 500. Кожне з цих помешкань продадуть, його можуть оцінити чи здати в оренду, і воно стоїть у будинку, яким потрібно управляти.
Закон про агентів з нерухомості: сертифікат, реєстр і договір
Закон № 40/2026 про діяльність агентів з нерухомості з 23 січня 2027 року застосовується до кожного, хто є посередником в угодах з нерухомістю, — як до фізичних, так і до юридичних осіб. Він розмежовує дві ролі. Агент з нерухомості — це людина, сертифікована фізична особа. Агентство нерухомості — це бізнес, ТОВ (SRL) або індивідуальне підприємство (întreprindere individuală), і воно працює через сертифікованих агентів. Регулювання, сертифікація та реєстр — усе це в руках Агентства геодезії, картографії та кадастру (AGCC).
Агента сертифікують, агентство повідомляє
Для сертифіката агента з нерухомості потрібні вища або професійно-технічна освіта і сертифікат професійної компетентності, який Ви отримуєте після програми початкової підготовки з посередництва в угодах з нерухомістю в акредитованому закладі. Агентство кадастру ухвалює рішення протягом п’яти робочих днів після подання повного пакета документів. Сертифікат безкоштовний, дійсний п’ять років, а поновлюють його, якщо агент підтвердить безперервне професійне навчання. Його номер можна зазначати в оголошеннях і листуванні, а модуль «Агенти з нерухомості» публічний, тож клієнти будь-коли можуть перевірити, чи сертифікований агент, з яким вони мають справу.
Агентство нерухомості, зі свого боку, в електронній формі повідомляє AGCC і подає перелік агентів, які на нього працюють. Агенти можуть бути працівниками або працювати за договором про надання послуг, але вони мають бути сертифікованими. Коли агент іде, приходить новий або спливає строк дії сертифіката, дані в модулі потрібно оновити протягом п’яти робочих днів. Агентство відповідає за своїх агентів.
Договір: письмово, щонайбільше на 12 місяців, ексклюзивність — щонайбільше на шість
Договір про посередництво має бути письмовим, інакше він нікчемний. Закон визначає його мінімальний зміст: сторони, послуги, об’єкт нерухомості, строк, винагорода та порядок її сплати, права й обов’язки, припинення договору та вирішення спорів. Максимальний строк — 12 місяців. Ексклюзивність, якщо про неї домовилися, не може тривати понад шість місяців. Договірні неустойки теж обмежено: 0,1% за день і не більше ніж 10% вартості договору.
Перед підписанням агент безкоштовно надає клієнтові переддоговірну інформацію. Агентові, який представляє обидві сторони однієї угоди, потрібна письмова згода обох. А якщо договір припиняється без укладення угоди з причин, що не залежать від клієнта, агент повертає частину винагороди, яка відповідає ненаданим послугам.
Про кожен договір повідомляють
Агент повідомляє про кожен договір про посередництво протягом 15 робочих днів через модуль «Агенти з нерухомості»: об’єкт із кадастровим номером, сторони, вартість і отримана комісійна винагорода. Договори зберігають щонайменше шість років. За відсутність письмового договору компанію штрафують на суму від 300 до 600 умовних одиниць, тобто від 15 000 до 30 000 леїв, а за неповідомлення про договір — від 100 до 200 умовних одиниць; штраф так само сплачує компанія.
Хто вже був посередником на момент набрання законом чинності, має 12 місяців, до 23 січня 2028 року, щоб отримати сертифікат про проходження підготовки та сертифікат агента. Договори, укладені до 23 січня 2027 року, діють до закінчення строку за старими правилами.
Комісійна винагорода за Цивільним кодексом
Основні правила щодо комісійної винагороди містить не новий закон, а Цивільний кодекс, і вони суворіші, ніж думає багато агентів. Винагорода належить агентові лише тоді, коли угоду укладено завдяки йому. Якщо угода залежить від певної умови, наприклад від схвалення кредиту, вимагати винагороду можна лише після того, як умова справдилася. Аванс у рахунок винагороди заборонений, а умова договору, яка його дозволяла б, нікчемна.
Агент не отримує винагороди, якщо об’єкт належить йому самому. В оренді житла агент не може брати жодної плати за просте продовження чинного договору оренди, а також за житло, яким він управляє сам. Виняток — житло, яке здають туристам: на нього ці правила не поширюються.
Відмивання грошей: агентство — суб’єкт, що звітує
Закон про запобігання відмиванню грошей включає агентів з нерухомості до переліку суб’єктів, що звітують, а нагляд за ними здійснює Служба запобігання та протидії відмиванню грошей (SPCSB). В оренді обов’язки застосовуються лише до угод із щомісячною орендною платою понад 200 000 леїв. Для продажу закон порогу не встановлює.
На практиці агентство ідентифікує своїх клієнтів та їхніх бенефіціарних власників. Воно оцінює ризики власного напряму діяльності й викладає результати у звіті, який затверджує призначений член керівництва і який оновлюють щороку. Крім того, у нього є внутрішня програма з письмовими процедурами та визначеними відповідальними особами. Про готівкові операції на суму 200 000 леїв і більше, однією операцією чи кількома пов’язаними операціями протягом місяця, повідомляють до 5-го числа наступного місяця. Записи зберігають п’ять років.
З 13 серпня 2026 року особам, відповідальним за дотримання вимог, потрібен також сертифікат про навчання в цій сфері, який поновлюють щонайменше раз на три роки. Якщо його немає, компанії дають щонайбільше три місяці, щоб виконати цю вимогу.
Оцінювач підписує, компанія відповідає
Оцінка нерухомості належить до того самого класу CAEM, що й посередництво, — 68.31, але її регулює інший закон. Роботу виконує оцінювальна компанія за договором. Звіт про оцінку обов’язковий: його підписують і сертифікований оцінювач, і керівник компанії, до нього додають копію сертифіката оцінювача, а зберігають його п’ять років. Якщо звіт сфальсифіковано або оцінювач не був незалежним, компанія відшкодовує збитки. Страхування відповідальності обов’язкове лише тоді, коли цього вимагає договір.
Щокварталу оцінювачі через компанію передають ціни зі своїх звітів до Реєстру цін на нерухомість Агентства геодезії, картографії та кадастру. У тій самій системі працюватиме модуль агентів з нерухомості, тож з 2027 року посередництво й оцінка підпорядковуються одному органу.
Оцінка цінних паперів — інша професія: нею може займатися лише юридична особа, зареєстрована в Національній комісії з фінансових ринків (CNPF), з оцінювачем, кваліфікацію якого підтвердила ця комісія.
Управління багатоквартирними будинками
Закон про кондомініум дозволяє об’єднанню власників передати управління за договором компанії. Якщо так вирішать загальні збори, компанія може також виконувати функції адміністратора об’єднання, але тоді жодного з її працівників не можна призначити адміністратором. У житлових будинках умови договору, які ставлять об’єднання чи власників у невигідне становище, нікчемні.
Якщо договір не передбачає іншого, у компанії довгий перелік обов’язків: вона стежить за технічним станом будинку й повідомляє про термінові роботи, складає річний і довгостроковий план утримання та ремонту, організовує роботи й наглядає за ними, веде бухгалтерський облік об’єднання й готує його фінансову звітність, стягує з власників заборгованість, укладає договори про постачання комунальних послуг і розглядає скарги та звернення власників. Щонайменше за три дні до закінчення договору вона передає всі документи.
Для нової компанії один зі шляхів на ринок — конкурс, який організовує примарія. Якщо об’єднання понад місяць залишається без адміністратора, будь-який власник може попросити примара призначити компанію-управителя за конкурсом і підписати договір від імені об’єднання.
Яку організаційно-правову форму обрати
Для посередництва — ТОВ або індивідуальне підприємство. Закон про агентів з нерухомості дозволяє обом бути агентствами, а агенти працюють через них, маючи сертифікат на власне ім’я. Для оцінки закон допускає також фізичну особу, зареєстровану як підприємець, але звіт про оцінку потребує печатки й підпису керівника оцінювальної компанії. Для оренди, управління та продажу — ТОВ, заради обмеженої відповідальності.
Режим незалежного підприємця не підходить: жодного класу з розділу 68 немає в його переліку видів діяльності. Фізична особа, яка здає квартиру, не будучи зареєстрованою як підприємець, підпадає під окремий режим із податком 7% від щомісячної орендної плати — його описано на сторінці про готелі та розміщення. Якщо компанія будує для продажу, правила для забудовника наведено на сторінці про будівельну компанію.
Ми підбираємо коди CAEM, готуємо статут, подаємо документи до Агентства державних послуг (ASP) і відкриваємо банківський рахунок. Для агентства нерухомості ми також готуємо повідомлення до Агентства геодезії, картографії та кадастру і документи, яких вимагає закон про запобігання відмиванню грошей: звіт про оцінку ризиків, внутрішню програму та процедури звітування. З першого місяця ми можемо взяти на себе бухгалтерський облік компанії. Що входить у кожну послугу, описано на сторінці корпоративних послуг.
